高力预计2021年商业地产的总回报增长6.4%

高力预计 2021 年商业地产市场的总回报增长为 6.4%，其中包括 4.8% 的收入回报和 1.6% 的资本增长。 在此之前，2020 年所有房地产总回报将温和下降 2.3%。该公司指出，在其最新的房地产投资预测报告中，工业和超市资产将是最受投资者欢迎的资产。

Colliers 副首席经济学家 Oliver Kolodseike 表示：“最新的商业和消费者信心调查数据表明，经济将在第二季度强劲反弹。消费者信心升至大流行开始前的最高水平，进一步增强了这一点，增加了对消费部门将有助于推动经济复苏的希望。

“租金温和增长将导致短期内收益率略有下降，但我们预计收益率届时将普遍转向与英格兰银行银行利率和 10 年期政府债券收益率的趋势一致。在所有房地产层面，今年的等效收益率将压缩约 20 个基点。”

Colliers 预测，在未来五年的预测中，工业和超市预计将成为表现最好的行业，受今年收益率压缩和未来租金持续增长的推动。

该公司指出，零售业是一个特别难以预测的行业，因为在许多情况下，市场可比租金正在被基于营业额的租金所取代，或者被越来越多的房东激励措施所扭曲，其中许多激励措施与租约延期有关。Oliver 继续说道：“这种差异使得预测 MSCI 数据比以往任何时候都更加困难。我们的预测旨在预测未来的 MSCI 指数作为趋势和转折点的指标，而不是作为产生固定租金水平的一种手段。”

高力对 MSCI 指数的最新预测表明，到 2021 年，除超市外，所有零售领域的租金都将继续下降。购物中心(同比-11%)和Standard Shops——英国其他地区(同比-12%)的降幅最大。零售园区(同比-5%)的表现要好于购物中心。超市租金将在 2021 年企稳，此后将恢复增长。所有零售租金将在 2022 年继续下降，比 2021-2025 年的预测平均每年下降 -1.1%。

零售仓库和超市正在推动该行业在 2021 年的表现，所有其他子行业的总回报均出现负增长。在 2020 年下降 12.4% 之后，今年所有零售总回报预计将显示 0.6% 的边际增长

据高力国际称，办公部门也在经历结构性变化，租赁期限缩短。虽然 2016 年至 2019 年间签订的租赁承诺超过三年的交易比例平均为 77%，但在 2020 年，这一比例降至仅 53%。

疫苗接种的成功推出和分阶段返回办公室的结合将进一步增强投资者的信心。Colliers 预测，今年东南部和英国其他地区的总回报将分别增长 2.8% 和 3.0%，而伦敦市中心则为 2.5%。今年所有办公室的总回报预计将增长 2.4%，包括 4.1% 的收入回报和 -1.6% 的资本增长(0.1% 剩余)。在预测期内，所有办公室的总回报率将平均为每年 5.1%。

对工业资产持续强劲的需求，加上有限的开发渠道和零售业的结构变化，将继续推高价格和租金。高力预计所有工业收益率将在今年剩余时间内继续走强，并预测所有工业收益率将保持在 4.73%，比 2020 年底低 43 个基点。展望未来，该公司预计 2022 年将趋于稳定，对外经济将非常温和此后转移。

预计 2021 年租金增长将保持相对强劲。高力预计今年“全工业”租金年增长率为 3.3%，预计伦敦和东南其他地区将分别增长 4% 和 3.5%。这比该公司 2 月份预测的 2.6% 有所改善，反映了强于预期的第一季度 MSCI 数据。

鉴于租金增长的持续强劲和收益率的坚挺，今年所有工业总回报将增长 16.1%，然后在 2022 年放缓至更可持续的 5.4%。

高力国家资本市场主管约翰诺尔斯补充道：“未来六个月所有行业的预测都特别困难，但工业似乎将继续受益于需求驱动的市场，就像它所做的那样在过去的 18 个月里。我对办公部门寄予厚望，因为随着人们重新开始工作，商务旅行应该会在未来几个月内在一定程度上开放，人们的信心会恢复。

“无论数据显示什么，肯定有一种需求被压抑的感觉，随着投资者开始部署资本和重新评估风险决策，下半年将是忙碌的。”

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